乐居新媒体 朱雅文 鲁钧杰 发自上海  

10月上海二手房成交量下探至1.6万套，上海手豪售调但形成鲜明对比的宅抛增是，千万级豪宅活跃度不减。豪宅据上海中原地产数据，小区自10月起，挂牌2500万级以上的量激二手豪宅单周成交持续上升，上周（10.31-11.6）网签28套，上海手豪售调达10月以来最高点。宅抛增

与此同时，豪宅上海二手豪宅抛售的小区传言不绝于耳。市场到底如何，挂牌乐居新媒体进行了走访调查。量激结论是上海手豪售调，上海二手豪宅已出现一波挂牌潮，宅抛增部分楼盘挂牌量激增30%，豪宅随挂牌量增加，部分豪宅价格跳水。

有豪宅小区挂牌量激增30%

近日，乐居新媒体走访了市区部分区域。黄浦区一家中介门店对乐居表示，在靠近中山南路和外滩的众多豪宅楼盘中，绿城黄浦湾近来的挂牌量明显激增。“相较前两个月大约增加了30%”。

该中介同时表示，相较绿城黄浦湾，周边的华润外滩九里、融创外滩壹号院等豪宅挂牌量变化则并不大。而绿城黄浦湾有不少业主为置换或打新抛售。

据了解，绿城黄浦湾目前挂牌价普遍在22万/平以上，贝壳找房数据显示今年7月小区成交一套房源，单价达到22.7万每平方米。而区域内一手新房参考周边最近一次开盘过的融创外滩壹号院，其2019年开盘均价仅约13万/平，倒挂较明显。

出现类似挂牌潮的还有浦东部分豪宅。

据周边一家专门从事豪宅交易的中介反映，浦东的滨江区域豪宅挂牌量都有增加，如仁恒滨江园、滨江凯旋门等。门店最近挂牌总量增加了近30%，世茂滨江花园是其中挂牌量增加最明显的，挂牌量约有200套。

该楼盘总户数不过4000户，挂牌量达到了5%，但成交量并不足以消化，据悉每月成交量基本不超过10套。

在此轮抛售潮下也有不少豪宅出售波动不大。如在、老西门一带，翠湖天地和复兴珑御两大顶豪的挂牌量没有大幅增加。

部分豪宅降价甩卖

今年6月后的置换热让上海豪宅市场经历成交飞升。据克而瑞统计，仅6月初，上海有超过30套总价1亿元以上的豪宅二手房源新挂牌上市。平均每天至少有3套总价3000万以上的豪宅（含新房和二手房）成交。对比2021年数据，上海总价1亿元以上的豪宅（含新房和二手房）一共只成交了45套。

价格方面，上海部分单价10万-16万/平方米的二手豪宅价格自2021年下半年开始上涨，涨幅10%左右，部分单价超16万/平的下半年涨幅均在10%以上。

豪宅热虽然没有完全退烧，但总体价格却有下降趋势。上述主要负责浦东滨江豪宅的中介表示，该区域楼盘除挂牌量增加，价格方面也明显下降。“价格整体上是在下调，房东在心态上更愿意接受降价了，尤其是急卖的。”

二手豪宅正向买方市场转变。据中介称，老一点的小区盛大金磐花园某套房，从前一段挂牌时的2500万开始降，每次调价一两百万，直到现在的2000万，降幅足足20%。品质较好的社区滨江凯旋门挂牌价一般在22、23万每平方米，但近期挂出一套单价20万的高区朝南江景房。

但豪宅“甩卖”是否代表上海二手豪宅行情将急转直下？乐居新媒体走访时也发现，二手豪宅市场价格浮动存在分化。

豪宅的低区、高区，顶层包括户型等对价差更敏感，不同房源的价格波动和房东心态也密切相关。一位市中心二手中介表示：“价格降不降和降多少都不好说，有些房东认为房子条件好，可能就不降价。我们刚成交的一套复兴珑御高区房，单价达到25万每平方米。”

对此，有专家表示，总价2000万元以上高端住宅项目仅占到上海二手房总交易量1%，成交频率相对低，普遍是一案一价。

专家：豪宅房价“挤水分”市场将回归平稳

动辄几千万上亿的豪宅，反映的是当下上海高净值人士看待市场的心态。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，豪宅抛售背后是多重因素，一是过去一段时间内上海豪宅价格持续上涨，对不少持有者而言是套现机会，加之年底作为偿债高峰，不少业主或公司通过处置高端资产来应对债务问题；当前上海楼市倒挂现象依然存在，业主卖旧换新的动力不减。

但他也认为，顶豪项目个体差异大，有特殊性。此前上海豪宅经历了上涨，当前市场情绪不稳定，波动较大，受此影响，房源售价正在“挤水分”。

目前二手豪宅市场经历前期需求集中释放后，需求有所收窄。其次叠加购房者对房地产市场趋势、自身收入等预期的下降，导致对资金投入房地产有所顾忌。卖方同样受外界环境影响，为了满足资金腾挪的需求，降价出手。

“高端住宅市场相对稳定，购买高端住宅的人群毕竟是少数，对整个二手房市场影响不大，在大环境稳定之后，高端住宅市场势必也会回归平稳。”有业内专家从豪宅市场特性分析道。

最近几年上海城市更新在提速增质，许多动迁地块和城市规划将建设豪宅，随着一手豪宅供应增加，也将一定程度上调节二手豪宅市场的未来节奏。

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